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서울시, '지구단위계획 수립기준' 전면 손질 미래대응 나서

2000년 법제화 이후 20년 만… 획일적 규제, 평면적 계획의 기존 한계 보완

작성일 : 2020-05-31 14:43 기자 : 이민수

- 개발에서 재생으로의 변화된 도시관리 패러다임 반영하고 미래지향적 계획 유도

- 지역의 발전목표와 미래상 통합제시하고, 기후변화 대응지역정체성 보존방안 제시도

- 폭염미세먼지 대응 실내형 공개공지도입, 역량있는 민간 소유운영 시설도 공공기여 인정

 

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서울시가 1980년대 양적성장 시대에 도입돼 도심지 개발, 기반시설 확보에 방점을 두고 운용되어 온 '지구단위계획' 수립기준을 전면 손질했다. 2000'지구단위계획'이 법제화된 이후 20년 만이다.

 

지역맞춤형 도시관리제도라는 본래 취지와 달리 획일적 규제와 평면적 계획에 그쳤던 기존 계획의 한계를 보완하고, 개발에서 재생으로의 변화된 도시관리 패러다임을 반영했다. , 폭염, 미세먼지 등 기후변화와 젠트리피케이션, 지역균형발전 같은 사회 전반의 새로운 이슈에 대응하는 미래지향적 계획을 이끌어내는 데에도 중점을 뒀다.

 

현재 서울시내에는 총 466(98)의 지구단위계획구역이 지정관리되고 있다. 녹지를 제외한 서울시 시가화면적(372)26%에 해당된다.

 

'지구단위계획'은 역세권, 개발예정지, 양호한 환경특성 보유지역 등을 체계적으로 관리하기 위한 도시관리계획이다. 기존 용도지역제를 보완하는 도시공간 관리수단으로 활용되고, 정비사업 등 각종 사업계획과 연계해 수립되면서 보편적인 공간계획 가이드라인으로 자리매김했다. 그럼에도, 도시와 사회적 여건변화에 대한 대응이 부족하고, 계획을 유도하기 보다는 규제로 받아들여지는 경우가 많았다.

 

개별 지구단위계획을 수립관리할 때는 서울시 지구단위계획 수립기준을 따라야 한다. 지구단위계획을 수립하고 관리하기 위한 행정지침으로, 지구단위계획구역으로 지정된 곳에서 건축 등을 할 때 적용되는 기준이다. 주민들에게는 지구단위계획에 대한 결정 또는 변경을 요청하는 기준이 되며, 결정 과정에서는 도시건축공동위원회의 심의(자문) 기준으로 활용된다.

 

예컨대, 앞으로 지구단위계획수립 시에는 개발 이후 달라질 지역의 모습을 예측하고 일관성 있는 개발관리가 이뤄질 수 있도록 지역 전체를 아우르는 목표와 미래상을 통합적으로 제시해야 한다. 그동안 통상 실외에 마련하는 것이 당연했던 공개공지를 실내 공간에도 조성할 수 있도록 해 폭염이나 미세먼지에 대응할 수 있도록 했다.

 

, 마을도서관이나 보육시설 같이 공공성이 담보된 시설을 역량있는 민간이 소유운영하는 경우도 공공기여로 인정하는 지역기여시설개념을 국내 최초로 도입한다. 민간사업자는 기부채납에 대한 부담을, 공공은 기부채납 받은 시설에 대한 관리운영비 부담을 각각 덜 것으로 기대된다.

 

서울시는 이런 내용을 골자로 전면 재정비한 서울시 지구단위계획 수립기준을 본격 시행, ‘지구단위계획을 도시재생시대에 지속가능한 도시관리 수단으로 확립해나가겠다고 밝혔다.

 

지구단위계획 제도에 대한 종합적인 진단평가를 토대로 '16년부터 관련 분야 전문가 및 자치구와 함께 연구포럼, 심포지엄, 워크숍 등을 진행해 서울시 지구단위계획 수립기준을 재정비했다.

 

새로운 서울시 지구단위계획 수립기준의 주요 내용은 지구통합기본계획 신설 방재안전 및 지역(역사)자산 보전·활용계획 신설 실내형 공개공지 도입 지역매니지먼트 및 주민제안 운영기준 도입 지역기여시설 도입 준주거·상업지역 기준용적률 상향 및 준주거지역 비주거비율 제한 건폐율계획 신설 등이다.

 

첫째, 지구단위계획 수립시 전체 지구의 미래상과 지역의 발전목표를 통합적으로 제시하는 지구통합기본계획을 수립해 계획의 예측가능성을 담보하고, 지역 맞춤형 개발을 유도한다.

 

둘째, 기후변화 등에 대응하는 방재안전계획과 지역의 정체성을 보전하는 지역(역사)자산보전활용계획을 수립하도록 조항을 신설해 저성장, 도시재생 등 새로운 도시 패러다임에 대응한다. 또 사후 모니터링을 위한 관리운영기준도 마련했다.

 

셋째, 일정 규모 이상 건축물을 지을 때 누구나 사용할 수 있도록 설치하는 공개공지는 외부에 노출되는 방식이 대부분이다. 서울시는 건물형태로 휴게공간을 짓거나 건물 내부에 조성하는 실내형 공개공지를 새롭게 도입해 폭염, 미세먼지 등을 피할 수 있도록 했다.

 

넷째, 지역주민들이 지역 유지 또는 활성화를 위해 참여하는 지역매니지먼트도 도입했다. 예컨대, 지역 내 공개공지를 활용해서 축제나 행사 등을 여는 방식이다. , 지역에 대해 잘 아는 주민들이 스스로 관리계획을 제안하거나 계획수립을 공공에 요청할 수 있도록 주민제안 관리운영기준을 신설했다.

 

다섯째, 전국 최초로 도입하는 지역기여시설은 공공성은 있지만 공공이 소유운영하는 것보다 민간의 역량을 활용하는 게 더 효율적인 시설에 대해 민간이 소유권을 갖되 공공 용도로 활용하는 것이다. 이때 5% 범위 내에서 공공기여 부담률을 완화해 공공과 민간의 부담을 모두 경감할 수 있을 것으로 기대된다.

 

여섯째, 동일한 구역, 동일한 용도지역임에도 과도한 용적률 차이가 있어 형평성과 실효성이 부족하다는 지적에 따라 준주거상업지역의 기준용적률을 50~200% 상향해 현실화한다. , 용도지역 상향 여부와 관계 없이 준주거지역의 주거비율을 90%까지 상향해 상가 공실로 인한 어려움을 줄이고, 도심 주택공급 효과도 높인다는 계획.

 

일곱째, ‘건폐율계획을 지구단위계획에 명문화해 소규모 필지가 밀집된 기성시가지 상업가로나 가로활성화 필요가 있는 지역은 건폐율 완화를 통해 적극적인 재생개발을 유도한다.

 

서울시는 이번에 전면 재정비한 서울시 지구단위계획 수립기준을 보다 쉽게 이해할 수 있도록 매뉴얼형태로 작성해 25개 자치구청과 민간 도시계획업체, 일반시민 등이 다양하게 활용할 수 있도록 했다. ‘서울도시계획포털’(urban.seoul.go.kr)에서 확인할 수 있다.

 

서울시는 이번 개선 사항 이외에도 균형발전을 위한 현금기부채납 도입, 저층부 가로활성화를 위한 건폐율 완화 등 제도개선 사항을 적극 발굴해 지속적으로 개선을 추진할 계획이다. 필요시 법령개정 등을 위해 관련 용역, 기관 및 부서 간 검토 및 협의 이후 법령 및 지침 개정도 추진할 예정이다.

 

박원순 서울시장은 지구단위계획은 시민의 삶과 도시의 미래에 큰 영향을 미치는 도시관리수단임에도 불구하고 오랜기간 과거 패러다임에 갇혀있었다. 이번에 서울시가 앞장서 지구단위계획 수립기준을 전면 재정비하고 상세한 설명의 매뉴얼을 제공해 현장에서 혼란이 없도록 하고 계획의 실행력을 강화하겠다.”지구단위계획이 개발시대 규제중심의 계획에서 도시재생시대 지역맞춤형 계획으로 한 단계 도약하는 계기가 될 것으로 기대한다.”고 말했다.

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