서울시의회

해방촌, 도시재생활성화지역 지정 후 5년간 건물 신축 7건 불과

노식래 의원, “노후화 지속 진행 지역의 자율 정비 유도를 위한 대안 마련해야”

작성일 : 2020-10-30 18:01 기자 : 이민수

노식래 의원(민주당, 용산2)

1단계 도시재생활성화지역이 처음 지정된 2015년 이후 2019년까지 5년간 13개 활성화지역 내 신축비율은 4.1%로서 서울시 일반 저층주거지 신축비율인 6.1%보다 저조한 것으로 나타났다. 특히 해방촌의 경우 전체 건축물 1,408개 가운데 지난 5년간 신축된 건물은 7건에 불과했다.

 

뉴타운·재개발 해제지역, 노후 저층주거지 등 스스로 정비가 어렵고 재생이 시급한 지역을 지정해 지난 5년간 재생사업을 지원한 지역이 오히려 더 빠른 속도로 건축물의 노후화가 진행되고 있는 것이다.

 

서울시의회 노식래 의원(민주당, 용산2)은 서울연구원의 <도시재생활성화지역의 건축규제완화 실효성 제고방안> 보고서를 바탕으로 서울시의 지원에도 불구하고 활성화지역의 노후화가 지속적으로 진행되는 원인을 분석하고 이들 지역의 자율 정비를 유도하기 위한 대안 마련을 촉구했다.

 

서울시는 20151단계 13개소, 20172단계 14개소, 20183단계 5개소 등 총 47개소의 도시재생활성화지역을 지정했다. 노식래 의원은 이 중 2015년 지정된 1단계 활성화지역에서 경제기반형과 중심시가지형을 제외하고 주거지와 골목 상권으로 구성된 일반근린형 8개 지역을 중심으로 검토했다.

 

그 결과 2015년 활성화지역을 지정된 후 5년간 전체 건축물 12,874개 가운데 신축은 735, 신축률은 5.71%로 나타났다. 이 역시 서울시 일반 저층주거지 신축비율인 6.1%에 비해 낮은 수치이다.

 

2015~20191단계 활성화지역(일반근린형) 내 개별필지 신축 현황

구분

장위

상도

암사

가리봉

성수

신촌

창신숭인

해방촌

전체 건축물

1,147

2,166

2,064

1,066

1,165

1,181

2,677

1,408

신축

115

10.03%

209

9.65%

195

9.45%

71

6.66%

44

3.78%

37

3.13%

57

2.13%

7

0.50%

증축

8

0.70%

8

0.37%

15

0.73%

8

0.75%

19

1.63%

34

2.88%

7

0.26%

5

0.36%

대수선

2

0.17%

-

3

0.15%

4

0.38%

23

1.97%

20

1.69%

9

0.34%

5

0.36%

 

또한 같은 시기에 같은 유형의 활성화지역으로 지정되었는데도 장위, 상도, 암사는 5년간 신축률이 각각 10.03%, 9.65%, 9.45%인데 반해 해방촌과 창신숭인의 5년간 신축률은 각각 0.50%, 2.13%에 불과할 정도로 큰 편차를 보이고 있다. 그 이유를 노식래 의원은 재생사업의 성과가 아니라 용적률 완화 효과로 봤다.

 

활성화지역별 신축건축물의 용도 변화를 보면, 5년간 신축률이 높은 장위, 상도, 암사는 단독주택을 공동주택으로 신축한 비율이 각각 73.91%(85), 47.85%(100), 69.23%(135)인데 반해 해방촌과 창신숭인의 경우 각각 28.57%(2)19.30%(11)에 불과했기 때문이다.

 

활성화지역별 신축건축물의 용도 변화

구분

장위

상도

암사

가리봉

성수

신촌

창신숭인

해방촌

전체 건축물

1,147

2,166

2,064

1,066

1,165

1,181

2,677

1,408

신축

115

10.03%

209

9.65%

195

9.45%

71

6.66%

44

3.78%

37

3.13%

57

2.13%

7

0.50%

단독 공동

85

73.91%

100

47.85%

135

69.23%

18

25.35%

7

15.91%

1

2.70%

11

19.30%

2

28.57%

단독 단독

13

11.30%

75

35.89%

24

12.31%

31

43.66%

5

11.36%

3

8.11%

23

40.35%

2

28.57%

 

반면 서울시 재생정책과에서 노식래 의원에게 제출한 활성화지역별 총 사업비 규모는 장위, 상도, 암사가 각각 242억원, 343억원, 166억원이고 해방촌과 창신숭인의 경우 각각 171억원, 811억원으로 재생사업비의 규모가 신축률에 미치는 영향은 찾기 어려웠다.

 

활성화지역별 사업비(백만원)

구분

장위

상도

암사

가리봉

성수

신촌

창신숭인

해방촌

총 사업비

24,204

34,278

16,642

39,139

41,310

27,386

81,133

17,065

마중물사업

10,000

10,000

10,000

10,000

10,000

10,000

20,000

10,000

협력사업

14,204

24,278

6,642

29,139

31,310

17,386

61,133

7,065

 

이를 바탕으로 노식래 의원은 “1단계 활성화사업을 진행하면서 지난 5년간 지역별로 166억원에서 811억원까지 근린재생형 8개 지역에만 28백억원의 사업비를 투입해 기반시설을 정비하고 앵커시설을 확충했지만 주거환경 개선에 미치는 영향은 미미하고, 신축률을 좌우하는 것은 결국 용적률과 건폐율이라고 분석했다.

 

활성화지역별 신축건축물 건폐·용적률 초과 건수 및 근거

구분

장위

상도

암사

가리봉

성수

신촌

창신숭인

해방촌

신축 건수

115

209

195

71

44

37

57

7

건폐율 초과

-

-

-

-

-

6

1

-

용적률 초과

-

-

-

-

10

-

-

-

완화 근거

-

-

-

-

준공업지역

지구단위계획

지구단위계획

-

 

2015년 이후 5년간 1단계 활성화지역 13개소 내에서 조례상 건폐율 초과는 23, 용적률 초과는 12건으로 건축기준을 완화 받아 지어진 경우는 35건이다. 완화 근거는 지구단위계획(22), 준공업지역 종합발전계획(10), 재정비촉진지구(3) 등이며 도시재생법에 의한 건축규제 완화를 받은 사례는 없다.

 

도시재생법과 조례 상 규제완화는 공공기여를 전제로 하거나 높이 규제 완화에 한정하고 있어 일반 주거지역의 소규모 필지 단위에서 적용받기에는 어려움이 있기 때문이다.

 

노식래 의원은 해방촌은 구릉지에 자연발생적으로 조성된 주거지역으로 90미만 과소필지 9.7%, 접도불가 필지 10.2%, 지형 및 경사도 불량 13.6%, 이 중 2개 항목 중복 15.6%, 3개 항목 중복 4.0% 등 접도와 규모, 경사도가 열악한 필지가 밀집되어 있어 필지 단위 정비 여건이 매우 열악한 상황이라고 호소했다.

 

또한 활성화지역으로 지정된 다른 지역도 크게 다르지 않은 상황이라며 현행 제도 아래에서 건축 행위가 발생하지 않아 속절없이 노후화가 진행되는 지역에서 활성화지역 지정이 실효성을 가질 수 있도록 자율적인 정비를 유도하기 위한 방안을 다각도로 검토해 달라고 당부했다.

 
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